استاندارد، یک مجتمع مسکونی دانشجویی خارج از دانشگاه، زمانی که در بلومینگتون، هند در پاییز افتتاح شد و از اولین گروه ساکنان خود استقبال کرد، کاملا احساس استراحت کرد. علاوه بر استخر و مراکز تناسب اندام مورد نیاز، با دو زمین پیکلبال، یک پارک سگ و یک شبیه ساز ورزشی حرکتی، دانشجویان را به خود جذب کرد. این مجتمع حتی از یک برنامه تطبیق هم اتاقی استفاده می کرد.
رقابت تسلیحاتی بر سر امکانات در خوابگاه های دانشجویی چیز جدیدی نیست، اما آنچه در مورد استاندارد قابل توجه است اندازه آن است: 1000 تخت، تقریبا دو برابر اندازه یک خوابگاه معمولی. در واقع، استاندارد می تواند 3 درصد از بیش از 34000 دانشجوی کارشناسی دانشگاه ایندیانا را در خود جای دهد.
مجتمع‌های مسکونی دانشجویی خارج از دانشگاه در سراسر کشور در حال رشد هستند، برخی از آنها بیش از 1500 دانشجو را در خود جای داده‌اند، و در بسته‌های عالی تا حد امکان نزدیک به محوطه دانشگاه ساخته می‌شوند زیرا توسعه‌دهندگان به دنبال مدیریت بهتر سودآوری خود هستند.
جی. وسلی راجرز، مدیر کل Landmark Properties، توسعه‌دهنده مجتمع‌های استاندارد در 23 ایالت، گفت: «داشتن پروژه‌های بزرگتر به ما امکان می‌دهد امکانات رفاهی بیشتری داشته باشیم، زیرا می‌توانیم هزینه‌ها را روی تعداد تخت‌های بیشتری تقسیم کنیم. ایندیانا
اما توسعه دهندگان با چالش هایی مانند افزایش هزینه زمین در نزدیکی محوطه دانشگاه و احتمال کاهش ثبت نام در کالج مواجه هستند.
دیو بورسوس، معاون بازارهای سرمایه National Multifamily گفت: حرکت به سمت مجتمع‌های بزرگتر زمانی انجام می‌شود که این صنعت تصویر خود را به عنوان یک کسب‌وکار خاص که توسط مالکان محلی اداره می‌شود از دست داده و در عوض سرمایه‌گذاران نهادی و جهانی بیشتری را جذب می‌کند. شورای مسکن واشنگتن دو سرمایه گذار بین المللی بزرگ در حال حاضر در بازار عبارتند از: اداره سرمایه گذاری ابوظبی و اقامتگاه دانشجویی جهانی، یک شرکت مدیریت املاک در لندن.
سرمایه گذاران بزرگتر بررسی های بیشتری را به همراه دارند. آقای بورسوس گفت: “صنعت به سطوح مختلف انتظارات در مورد کارایی و مدیریت نیاز دارد.”
یک استراتژی این است که دانش آموزان بیشتری را در فضاهای کمتری قرار دهید. برخی از واحدهای استاندارد پنج خوابه هستند. آقای بورسوس شاهد محبوبیت بیشتر این روند بوده است زیرا توسعه دهندگان سعی می کنند تخت های بیشتری را فشرده کنند.
با وجود فضاهای تنگ تر، تخت های بیشتر به معنای اجاره کمتر برای هر هم اتاقی است. پیشرفت‌های بزرگتر همچنین امکان امتیازات مجلل‌تری مانند استودیوهای یوگا، دیواره‌های صخره‌نوردی و چاله‌های آتش را فراهم می‌کند.
بزرگترین پروژه مسکن دانشجویی لندمارک، استاندارد در سیاتل است که در 22 سپتامبر در مجاورت دانشگاه واشنگتن افتتاح شد. دو برج مرتفع و یک ساختمان متوسط با هم 1545 دانشجو را در خود جای خواهند داد. این دانشگاه که بیش از 34000 دانشجو در مقطع کارشناسی دارد، بر خلاف بسیاری از دانشگاه ها نیازی به دانشجویان سال اولی برای زندگی در محوطه دانشگاه ندارد، بنابراین تعداد ساکنان موجود بیشتر از سایر مکان ها است.
آقای بورسوس گفت که تغییر به رویکرد “بزرگتر، بهتر” در حال شتاب گرفتن است. حتی چند سال پیش او برای تصور یک مجتمع 1500 تختخوابی مشکل داشت. در اوایل دهه 2000، توسعه دهندگان شرط بندی کردند که دانشجویان کالج، رفت و آمد طولانی تری را با امکانات بهتر و حفاری های بزرگتر عوض کنند. گروه های دانشجویی در مناطقی از شهرها زندگی می کردند که همیشه بخشی از جامعه دانشگاهی نبودند و از اتوبوس های شاتل برای رفت و آمد به محوطه دانشگاه استفاده می کردند.
اما اکنون توسعه‌دهندگان می‌توانند با مسکن نزدیک‌تر به دانشگاه، به اجاره‌های بالاتری دست یابند، که بازده سرمایه‌گذاری اولیه‌شان را بالاتر می‌برد، که می‌تواند بالا باشد. هزینه هر تخت در یک مجتمع مسکونی در فاصله نیم مایلی یا کمتر از دانشگاه 131244 دلار است. این تقریباً 77 درصد بیشتر از مسکن دانشجویی است که بیش از دو مایلی از دانشگاه قرار دارد.
نرخ بازده بالاتر توسعه‌دهندگان دیگری را نیز جذب کرده است که با پیشرفت‌های عمده به دانشگاه‌ها هجوم می‌آورند. جرثقیل ها بخشی از خط افق اطراف دانشگاه تگزاس در آستین هستند و ساخت و ساز در امتداد محیط دانشگاه پردو در وست لافایت، هند در حال شتاب گرفتن است.
Core Spaces که در خارج از محوطه دانشگاه مسکن دانشجویی می سازد، به طور فزاینده ای از خانه های بزرگتر استقبال می کند. دن گلدبرگ، رئیس Core Spaces، گفت: “مسکن های هدفمند در حال گسترش بیشتر و دورتر از دانشگاه هستند”، اما این روند به اوج خود رسیده است. از آن زمان این شرکت دنده خود را تغییر داده است. او گفت: «ما معمولاً ساختمان‌های بلند 15 تا 20 طبقه را تا حد امکان نزدیک به محوطه دانشگاه می‌سازیم.
اما ایمن سازی زمین در نزدیکی پردیس اغلب گران است و تابع منطقه بندی محلی است. ممکن است سال ها طول بکشد تا پروژه ها اجرا شوند. علی‌رغم چالش‌ها، آقای گلدبرگ معتقد است که رویکرد «نزدیک‌تر به دانشگاه» از سایر گرایش‌ها پیشی خواهد گرفت.
او گفت: «ما رقبا را دیده‌ایم که امکانات عجیبی مانند پاساژها و سالن‌های سینما می‌سازند. طی پنج سال گذشته، شاهد بوده ایم که دانش آموزان به دنبال سلامتی، تناسب اندام بیشتر، فضای مطالعه بیشتر و وای فای عالی هستند.
اما مطلوب ترین راحتی نزدیکی است. او گفت: «دانشجویان می‌خواهند بتوانند از رختخواب بلند شوند و به کلاس بروند.
Core Spaces در ده‌ها شهر در سراسر ایالات متحده، مسکن‌های سمت پردیس را توسعه داده است. به عنوان مثال، نام تجاری Hub on Campus این شرکت از دانشگاه کالیفرنیا تا دانشگاه فلوریدا گسترش یافته است. بزرگترین آنها با بیش از 1500 تخت در نزدیکی پردیس ویرجینیا تک در بلکسبورگ، ویرجینیا واقع شده است.
مرکز توسعه‌دهنده در Champaign، Illinois، بلوکی از دانشگاه Illinois Urbana-Champaign را در سال 2021 افتتاح کرد و با ارائه یک سکوی آفتابگیر روی پشت بام و یک مرکز تناسب اندام با استخر، منطقه باربیکیو و سونا به دانشجویان خدمات ارائه می‌دهد. به روز رسانی ها شامل تلویزیون های هوشمند، تشک های فوم حافظه و سیستم های صوتی است.
این شرکت پیشرفت های مهم تری در خط لوله دارد، از جمله چندین مورد با بیش از 2000 تخت در ناکسویل، تن. رالی، NC; و برکلی، کالیفرنیا. بزرگترین پروژه آن با بیش از 2300 تخت در مجاورت دانشگاه کلمسون در کلمسون، S.C خواهد بود. و آقای گلدبرگ گفت که توسعه مجتمع های بزرگتر را نیز رد نمی کند.
وی با بیان اینکه ما محدودیتی برای متراژ ساختمان قائل نیستیم، افزود: تحولات به دقت بررسی می شود زیرا به تقاضای بازار بستگی دارد.
جاکلین جی فیتس، معاون اجرایی CBRE، یک شرکت خدمات املاک و مستغلات، و یکی از رهبران تیم ملی مسکن دانشجویی، گفت، با این حال، ممکن است محدودیت‌هایی برای حرکت به سمت پیشرفت‌های بزرگتر وجود داشته باشد.
او گفت که برای پر کردن امکانات بزرگتر، توسعه‌دهندگان با «نرخ عقب‌نشینی» دلهره‌آور یا درصدی از پروژه‌هایشان در تلاش برای پر کردن تعداد دانشجویان مقطع کارشناسی در دسترس برای مسکن خارج از دانشگاه مواجه هستند. به طور سنتی، هدف توسعه دهندگان نرخ جذب 2 تا 3 درصد است. این به اندازه کافی بالاست تا سود کسب کند، اما به اندازه ای کم است که در صورت بدتر شدن اقتصاد و کاهش تقاضا، خطرات را محدود کند.
خانم فیتس می بیند که “نقطه شیرین” برای توسعه خارج از دانشگاه در محدوده 400 تا 600 تخت قرار می گیرد زیرا پر کردن آنها واقع بینانه تر است. او گفت: “باید بدانید که برای پر کردن محل اقامت خود تقاضا دارید.” “اقتصاد باید کار کند”
اما آقای راجرز از Landmark گفت که نرخ جذب 6 تا 7 درصد “بسته به پویایی بازار” منطقی اقتصادی است.
آن پی ویلامیل، استاد اقتصاد در دانشگاه آیووا، گفت اشتها برای بزرگی می تواند توسعه دهندگان را آزار دهد. آنها ممکن است به تعداد بی پایانی از دانشجویان متکی باشند، اما خانم ویلامیل به مطالعاتی اشاره کرد که نشان می دهد تغییرات جمعیتی منجر به کاهش قابل توجه جمعیت کارشناسی از سال 2025 می شود. این روندی است که برخی آن را “شکاف ثبت نام” نامیده اند.
او پیش‌بینی می‌کند که تعداد دانش‌آموزان کمتر به معنای زنده ماندن بهترین‌ها در میان مجتمع‌های آپارتمانی است که اگر نتوانند رقابت کنند، ممکن است خود را خالی ببینند.
خانم ویلامیل گفت: «ما با تمام شوک‌هایی که به اقتصاد ضربه می‌زند، دوره‌ای از عدم قطعیت را پشت سر می‌گذاریم، اما این شوک دیگری است که به وضوح در راه است».
اما آقای بورسوس گفت که مطالعات مشابهی را دیده است و کاهش کمتری را پیش‌بینی کرده است. او گفت: «دانشگاه‌های دولتی بزرگتر همچنان شاهد درخواست‌های بسیار بیشتر از آنچه که می‌توانند دریافت کنند، خواهند بود.
پس آیا مجتمع 2500 تختخوابی فراگیر می شود؟ او گفت: «اگر یک توسعه‌دهنده به زمین در یک دانشگاه دسترسی داشته باشد و فکر کند که ظرفیت کافی برای پر کردن یک دانشگاه بزرگتر دارد، می‌تواند.